本周，可能是不少地產(chǎn)開發(fā)商們從業(yè)以來最難過的一周。
繼7月30日中央政治局會議再提“房住不炒”，并首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”后，央行也在本周兩次對房地產(chǎn)行業(yè)點名：
7月31日晚間，央行官網(wǎng)顯示，央行于7月29日(周一)在京召開銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會，座談會“點名”房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源較多，各類銀行要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。
8月2日晚間，央行官網(wǎng)顯示，人民銀行在當(dāng)天上午召開了2019年下半年工作電視會議。近5000字的會議通稿中就提到，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，按照‘因城施策’的基本原則，持續(xù)加強房地產(chǎn)市場資金管控。”
在此背景下，有城市房貸額度和利率近期明顯收緊。據(jù)浙江之聲今日(8月4日)報道，杭州多家銀行透露，基準(zhǔn)上浮5%不再是房貸利率的起步價，不少銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套基準(zhǔn)上浮8%或者10%的貸款政策，有的甚至還需要搭配一定額度的理財產(chǎn)品。
值得一提的是，申萬房地產(chǎn)板塊本周跌幅超5%，是所有行業(yè)中跌幅最大的板塊，板塊內(nèi)的房地產(chǎn)公司市值合計蒸發(fā)了上千億元!
圖片來源：Wind
央行一周兩次點名房地產(chǎn)
據(jù)央行官網(wǎng)消息，8月2日上午，央行召開2019年下半年工作電視會議。會議總結(jié)上半年工作，分析當(dāng)前國內(nèi)國際經(jīng)濟金融形勢，研究部署下半年重點工作。央行行長易綱、黨委書記郭樹清出席會議并講話。央行黨委委員、副行長陳雨露、潘功勝、范一飛、朱鶴新、徐加愛、劉國強出席會議。陳雨露主持會議并作總結(jié)講話。
圖片來源：央行官網(wǎng)
會議部署了央行八項下半年重點工作清單：
一是堅持實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持松緊適度，及時預(yù)調(diào)微調(diào)。保持流動性合理充裕，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速與名義GDP增速相匹配。
二是加強政策協(xié)調(diào)配合，加快疏通貨幣政策向?qū)嶓w經(jīng)濟的傳導(dǎo)機制，進一步激發(fā)市場微觀主體活力。
三是堅決打好防范化解重大金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)。
四是進一步深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
五是擴大金融對外開放。
六是不斷提高金融服務(wù)和管理工作水平。
七是要因勢利導(dǎo)發(fā)展金融科技。
八是繼續(xù)加強中央銀行政策宣傳解讀。
每日經(jīng)濟新聞小編(微信號：nbdnews)注意到，在第三條“堅決打好防范化解重大金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)”中，央行就明確表示：
要在穩(wěn)增長的基礎(chǔ)上防風(fēng)險，堅持“開正門、堵后門”，在保持高壓態(tài)勢和嚴(yán)打局面的同時，鼓勵小型有特色的金融機構(gòu)依法合規(guī)開展業(yè)務(wù)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，按照“因城施策”的基本原則，持續(xù)加強房地產(chǎn)市場資金管控。
這也是央行在一周之內(nèi)第二次點名房地產(chǎn)。此前在7月29日，央行在北京召開銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會，本次會議指出房地產(chǎn)行業(yè)占用了較多的信貸資源，旨在引導(dǎo)銀行充分認(rèn)識信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的必要性和迫切性，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。并明確對房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域提出以下幾點要求：
保持個人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費貸款違規(guī)用于購房;
加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理;
加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。
杭州房貸額度、利率均收緊
據(jù)浙江之聲8月4日報道，全國多地房貸利率在連續(xù)回調(diào)后近期紛紛反彈。杭州多家銀行透露，房貸額度、利率已雙雙收緊?；鶞?zhǔn)上浮5%不再是房貸利率的起步價，不少銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套基準(zhǔn)上浮8%或者10%的貸款政策，有的甚至還需要搭配一定額度的理財產(chǎn)品。招商銀行一位房貸經(jīng)理透露，下半年只會緊不會松。房貸利率不僅調(diào)高了，銀行放貸速度也明顯放緩了。杭州曾經(jīng)只要手續(xù)齊全，7天就能放款的時光不再。不少客戶等款甚至要等一個半月到兩個月。
圖片來源：住浙網(wǎng)
另據(jù)住浙網(wǎng)研究員黃敏分析，以一套總價250萬的剛需房源為例，替杭州的購房者算一筆賬：首付三成75萬，貸款175萬。按照商業(yè)貸款30年，等額本息還款來計算。利率上浮5%，每月還款9550.07元;上浮8%，每月還款9709.14元。
算下來，從5%上浮到8%以后，每個月的月供需多掏159.07元，貸款本息總計要多還約5.7萬元。
從房貸市場的表現(xiàn)看，自6月起，全國范圍內(nèi)多個城市房貸利率掉頭向上，尤其是房地產(chǎn)熱門的二線城市。來自融360的房貸統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年6月份，全國首套房貸款平均利率為5.423%，環(huán)比上漲0.14%;二套房貸款平均利率為5.75%，環(huán)比上漲0.01%。
據(jù)中國新聞網(wǎng)消息，從五月開始，南京、蘇州、青島、成都、天津等地都不同程度地上調(diào)了房貸利率。其中，南京部分銀行首套房貸利率調(diào)整到基準(zhǔn)利率上浮20%，蘇州首套房貸利率也普遍按照基準(zhǔn)利率上浮23%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
不過和去年相比，購房者又算是幸運的了，去年四大行首套房利率上浮最高一度達到了20%，二套房達到了25%。
A股地產(chǎn)板塊本周市值蒸發(fā)上千億
據(jù)《國際金融報》報道，某大型股份制銀行信貸人員表示，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)定價高、量大且穩(wěn)定，銀行確實更愿意做這類業(yè)務(wù)，但每家銀行的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都有一個限額，他所在的上海分行額度已經(jīng)用完。他還坦言，已經(jīng)感受到融資明顯收緊的趨勢。
另一家四大行的信貸部工作人員則表示，融資收緊主要表現(xiàn)在一方面商業(yè)地產(chǎn)審批從嚴(yán)，另一方面政策鼓勵長租。此外，房地產(chǎn)行業(yè)是名單制管理，通常以行業(yè)50強為門檻，融資成本各家略有差異。
有行業(yè)人士認(rèn)為，融資監(jiān)管的意圖在于通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而平穩(wěn)房地產(chǎn)市場銷售終端預(yù)期，降低房企未來潛在經(jīng)營風(fēng)險。
在此背景下，地產(chǎn)股在本周的股價明顯承壓。
每日經(jīng)濟新聞小編(微信號：nbdnews)注意到，7月31日、8月1日、8月2日三個交易日內(nèi)申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)連續(xù)下跌，跌幅分別為2.41%、1.54%和1.54%，本周累計跌幅達到了5.36%。目前申萬房地產(chǎn)板塊的總市值超過了2萬億，這意味著一周時間內(nèi)，這些房地產(chǎn)公司的市值就蒸發(fā)了超過千億元!
以A股兩大地產(chǎn)股龍頭公司為例，萬科A，本周下跌6.51%，市值蒸發(fā)了220億元;保利地產(chǎn)，本周下跌4.56%，市值蒸發(fā)78億元。
