近年來，決策層層面大力提倡“租售并舉”，租賃市場也展現(xiàn)出極大的市場空間。不少開發(fā)商看到了這一市場契機，包括萬科、龍湖、世聯(lián)、鏈家等企業(yè)紛紛搶灘租賃市場。21世紀經(jīng)濟報道記者針對市場上主要出現(xiàn)的長租公寓產(chǎn)品進行了初步調研發(fā)現(xiàn)，目前房企推出的大部分產(chǎn)品均面臨盈利難題。
世聯(lián)行集團副總經(jīng)理兼董秘袁鴻昌在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示：“我們是集中式(長租公寓)的堅定擁護者。”在袁鴻昌看來，與分散式長租公寓諸多弊端相比，集中式長租公寓能與業(yè)主簽約7年以上，甚至可達15年。有了較長租期保證，企業(yè)敢于對其進行大規(guī)模投入。此外，集中式公寓中的標準化產(chǎn)品、較小的管理半徑、社區(qū)氛圍也是其優(yōu)勢。
近年來，隨著決策層大力提倡“租售并舉”，長租公寓市場受到不少開發(fā)商的關注。包括萬科、龍湖、世聯(lián)、鏈家、我愛我家等企業(yè)紛紛搶灘租賃市場，并對外宣稱加大長租公寓投入力度。
巨大的市場前景是開發(fā)商趨之若鶩的原因之一。2016年12月7日，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領發(fā)布了《租賃崛起》行業(yè)研究報告。報告預測，2016年、2020年、2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元，市場前景可期。
Wind和華菁證券研究所一組數(shù)據(jù)也顯示，中國目前的租賃市場GMV(成交總額)為1萬億元，相比美國和日本的7萬億元和2萬億元還有很大的發(fā)展空間，預計到2030年將達到5萬億元。
長租公寓經(jīng)過一段時間試水，目前已經(jīng)被逐步國人接受。據(jù)邁點研究院報告調查樣本顯示，2016年，公寓市場的消費人群男女比例六四開，其中男性占比為61%，女性占比39%;更加挑剔的女性用戶在2016年占比就達到近四成，這意味著國人已普遍接受了公寓這一新的住宿方式。公寓市場的消費人群以26-35歲間的80后為主，其占比達58%，超過其他所有年齡段人群的總和。這一群體雖是目前社會的中堅階層，但由于一二線城市房價高，許多潛在購房者被迫選擇租住。
根據(jù)海通證券市場調研，市面上品牌公寓主要的客戶群體為剛畢業(yè)的大學生和年輕白領，年齡20歲到35歲之間的單身青年。不過，21世紀經(jīng)濟報道記者在實地調研中發(fā)現(xiàn)，隨著長租公寓這一模式被廣泛推廣，目前公寓的消費人群也不乏已婚人士。
開發(fā)商搶灘
自2015年開始，從政策框架到試點，租賃市場的政策正在從導向逐步落實到實踐。2016年底和2017年初，住建部兩次發(fā)文推進租賃企業(yè)機構化和規(guī)?；l(fā)展，并提出12個城市作為租賃市場的試點城市。從2017年一季度住建部的政策導向可以看出政策利好租賃企業(yè)的發(fā)展，支持租賃企業(yè)規(guī)?；l(fā)展，提供更多租賃房，以滿足市場住房需求。
2017年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃業(yè)務，并選取廣州、深圳等12個城市開展試點，租賃市場迎來政策利好。
在政策號召下，不少房企將長租公寓業(yè)務板塊列為公司發(fā)展重點板塊。
日前，龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石表示，冠寓是龍湖集團繼住宅、商業(yè)、物業(yè)后，集團的第四大戰(zhàn)略主航道業(yè)務。而龍湖是首家將長租公寓業(yè)務定位于主航道業(yè)務的房地產(chǎn)公司。這也是對國家租售并舉政策的積極響應。冠寓是龍湖推出的長租公寓品牌。
按照龍湖的計劃，長租公寓業(yè)務將被推廣至16個城市。在一線城市之外，還涵蓋南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南等二三線城市。至2017年底，龍湖計劃將開業(yè)長租公寓逾15000間。中期目標是希望突破5萬間;到2020年，希望在長租公寓市場做到前三名，租金收入超過20億。
萬科也在積極布局長租公寓市場，但是將其列為“拓展業(yè)務”。萬科于2014年提出從純住宅開發(fā)商轉型為―城市配套服務商，并且公司在當時就確立要在十年內(nèi)完成新業(yè)務探索與布局。2015年萬科以不同品牌在廣州、廈門、西安等城市嘗試長租公寓業(yè)務。2016年5月，萬科正式推出以25-30歲白領青年為客戶群體的泊寓系列公寓。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2017年7月，萬科泊寓在全國22個城市擁有16000間公寓在運營，簽約公寓約為4.5萬間。
除了房企，房地產(chǎn)代理機構也試水長租公寓市場。2014年，世聯(lián)行開始試水公寓市場，2015年世聯(lián)行參與短租市場;同年8月，其長租公寓品牌紅璞公寓在廣州開業(yè)。
袁鴻昌表示，世聯(lián)行試水公寓市場，與他們發(fā)現(xiàn)客戶需求有關。當時在惠州的部分業(yè)主買房后并不居住，他們希望將房源出租，于是世聯(lián)行便開始順應這一需求推出短租公寓。隨后世聯(lián)行研究部發(fā)現(xiàn)城市首置住宅房價走高，對于大多數(shù)人而言，通過買房來解決住房需求較難。然而城市發(fā)展需要年輕人，年輕人的住房需求意味著長租公寓有著較好的市場。發(fā)現(xiàn)這一市場的世聯(lián)行便開始試水長租公寓。
除了這幾家典型企業(yè)試水長租公寓市場以外，包括鏈家、我愛我家以及不少創(chuàng)業(yè)機構等企業(yè)也已布局或正在調研長租公寓市場。這其中，集中式長租公寓是所有公寓品類中競爭最為激烈的一個。目前集中式長租公寓已聚集了來自多個行業(yè)的玩家，既有YOU+、魔方這種帶有互聯(lián)網(wǎng)基因的公寓品牌，也有萬科、龍湖等地產(chǎn)大亨入場，還有逗號、窩趣等酒管集團跨界。
盈利艱難
盡管背靠政策東風，租賃市場前景極其廣闊，但不賺錢是行業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象。比如，龍湖近期對外明確表示，三年內(nèi)不考慮盈利問題。雖然，龍湖表示非常重視長租公寓市場，并為自己立下遠大的志向，即，到2020年，希望在長租公寓市場做到前三名，租金收入超過20億。但同樣作為主航道業(yè)務，龍湖在商業(yè)地產(chǎn)的目標是，到2020年租金收入達到60億。
由邁點研究院(MTA)聯(lián)合Talking Data于今年4月共同發(fā)布的《2016年度中國公寓白皮書》顯示，由于目前公寓的重資產(chǎn)屬性，在國內(nèi)REITs尚未啟動的情況下，集中式公寓暫時只有“持有物業(yè)溢價+租金+其他衍生服務收費”這一種盈利模式。而對于分散式公寓，得益于去年國家和地方發(fā)布的鼓勵住房租賃的辦法，各地紛紛出臺了相應的配套意見，許多省市已將N+1的房屋出租方式合法化，因此，分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差價為主。
已經(jīng)試水公寓市場兩年有余的世聯(lián)行，該業(yè)務目前仍然處于虧損階段。世聯(lián)行2017年中報顯示，由于擴大公寓管理規(guī)模，2017年上半年公寓管理業(yè)務收入為0.68億元，同比增長494.78%，但是成本同比增加1.13億元，資產(chǎn)服務業(yè)務毛利虧損0.33億元，同比下降211.91%。
長租公寓的虧損主要受困于其高額的經(jīng)營成本。袁鴻昌透露，目前，紅璞公寓的收房成本占總成本的55%，裝修約20%，此外還有人工等成本。經(jīng)他測算，紅璞公寓的回報率約為10%。不過，具體收益也要看輕重資產(chǎn)的不同模式。目前，紅璞公寓的資產(chǎn)配置中存在托管類的輕資產(chǎn)運營，但整體仍以重資產(chǎn)居多。袁鴻昌表示，輕資產(chǎn)收益主要算服務費，資本投入降低后，風險也隨之降低，如果有標準化服務，則能迅速做大;重資產(chǎn)收益主要算租金差，對資本金的要求很高。袁鴻昌解釋稱，從實際運營情況看，單個項目是可以賺錢的。但整體而言，公寓出租需要周期，并且還處在擴張階段，還需要加大投入和資本支出。如果想要財務報表好看，要等到紅璞公寓停止擴張的時候。
不過，從目前來看，世聯(lián)行單個項目虧損也十分嚴重。21世紀經(jīng)濟報道記者查閱了世聯(lián)行2017年中報發(fā)現(xiàn)，目前在世聯(lián)行運營的紅璞公寓中，只有北京的紅璞公寓是賺錢的，其他全部處于虧損階段。報告顯示，北京紅璞實現(xiàn)營業(yè)收入36.03萬元，凈利潤4.4萬元;佛山紅璞實現(xiàn)營業(yè)收入37.12萬元，虧損14.89萬元;西安紅璞實現(xiàn)營業(yè)收入19.9萬元，虧損8.38萬元。此外，其中尚未正式運營的成都紅璞虧損4.27萬元，平湖紅璞虧損19.64萬元，惠州紅璞虧損8.29萬元。
鏈家旗下的“自如”品牌也是市場上長租公寓的代表項目，其目前主要有兩個品牌：自如友家(分散式公寓)，自如寓(集中式公寓)。該項目負責人稱，長租公寓做不到90%的入住率是一件很危險的事情。只有入住率達到95%，才能實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。據(jù)他透露，自如寓入住率基本上都在98%以上。關于自如的盈利以及經(jīng)營模式問題，鏈家自如CEO熊林表示，他們不方便將這些事情闡述得非常深刻。
關于長租公寓的盈利情況，萬科董事會主席、CEO郁亮的表態(tài)似乎更代表市場的真實情況。郁亮稱，很多房地產(chǎn)企業(yè)看到了租賃市場的發(fā)展空間，但實際布局長租公寓的話，主要是因為回報率很低，導致企業(yè)沒有意愿做。“從回報率來說，我們能夠達到1%-2%的回報率，就已經(jīng)很滿意了。”郁亮表示，隨著政府出臺相關的扶持政策，長租公寓回報率低的情況會慢慢有所改變。“未來長租公寓回報率6%-8%是正常(水平)的話，我們就往這個方向走。”
房企的“算盤”
既然不賺錢，房企緣何如此高度關注長租公寓?
在我愛我家相寓總經(jīng)理劉洋看來，開發(fā)商的本質是“掙快錢”，而長租公寓則是“掙慢錢”的方式。開發(fā)商參與長租公寓開發(fā)，有向存量市場轉型的原因。對于相寓而言，劉洋表示，擴大規(guī)模會是盈利的一種渠道。據(jù)悉，我愛我家于2001年開始發(fā)展租賃經(jīng)營業(yè)務，截至2017年5月底，相寓已布局全國11個城市，有將近22萬套房源。
邁點研究院研究員于博文認為，由于房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，面臨發(fā)展瓶頸的房企紛紛考慮轉型，租賃市場也屬于居住的剛性需求，這一新風口吸引了部分房企試水。
于博文坦言，目前中國的長租公寓市場仍然處于摸索階段，市場規(guī)范程度也不高。涉足長租公寓市場的企業(yè)并未透露自己的盈利情況，因此難以得出市場盈利的分析。不過據(jù)于博文了解，目前長租公寓大多處于保本狀態(tài)，只有少部分實現(xiàn)了盈利，比如優(yōu)客逸家實現(xiàn)了小幅盈利。目前的長租公寓市場中，尤其是集中式長租公寓市場中的企業(yè)多數(shù)處于“跑馬圈地”的粗放式發(fā)展擴張階段。
針對目前長租公寓盈利難的情況，他表示，長租公寓面臨著較高的成本，這主要是由于大城市房價高，通過租金獲取收益相對困難。企業(yè)若想盈利，則需要考慮其它的盈利渠道，以租賃市場為流量，獲取其它利潤。他也表示，長租公寓畢竟是新興市場，資金玩法還有待進一步探索。
不過，已經(jīng)試水的企業(yè)堅定認為，除了租金收入以外，長租公寓未來可以通過衍生產(chǎn)品實現(xiàn)盈利。袁鴻昌堅定認為，“只要把收進來的租金和租出去的租金控制在一定比例，一定是可以盈利的。”而未來，長租公寓還能通過家具租賃、產(chǎn)品銷售等衍生服務來盈利。目前，世聯(lián)行更多將長租公寓視為一個投資。
世聯(lián)行集團副總經(jīng)理兼世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉也表示，底租高是長租公寓盈利的難點。據(jù)他表示，紅璞公寓的集中式公寓項目來源均為租賃，其底租成本占總成本的55%-60%，租金差為1.6-1.7倍，而在底租成本之外，還有每年攤銷15%-20%的裝修成本，以及運營費用。“其實還是很難(盈利)。”他表示，長租公寓在未來擴大規(guī)模、降低裝修成本后，在后端運營服務上疊加增值服務盈利，可能會得到好看的賬本。
龍湖也更看重增值收入方面。韓石也表示，龍湖做CityHub綜合平臺，租金收入只是一方面，社區(qū)運營、增值服務收入，未來在整個收入中的比重要逐步加強。
不過，從商業(yè)層面看，長租公寓盈利難題是目前市場普遍困境，但從社會層面看，發(fā)展租賃市場則有著更高尚的社會意義。甘偉稱，發(fā)展租賃已經(jīng)成為我國的趨勢，租售同權也很契合年輕人的社會需求。“只有年輕人認為在城市租房有很低的成本，拿月收入三分之一左右來租房，能夠有體面的生活，才有生活幸福感。”
